须明确建设用地使用权自动续期问题

本次全国人大常委会审议的民法典物权编草案第152条明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。21日分组审议民法典物权编草案时，上述规定引发多名委员关注。

委员韩梅认为，上述规定中的“自动续期”含混不清，“建设用地使用权期限属于民事基本制度，按照立法法规定应当由法律加以规定，但现实却由作为行政法规的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例予以规定，其效力层级显然不够，也不符合立法法规定;同属于用益物权，类比土地承包经营权，也应当对建设用地使用权期限作出规定;城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例只设定了*高年限，没有规定*低年限，这不利于保护房地产相关权利人的利益”。

韩梅建议，在物权编草案中明确“自动续期”的含义，且对建设用地使用权期限*低年限、*高年限、期限届满后土地上的房屋及其他不动产归属作出明确规定。

委员乃依木·亚森也表示，“建议对‘自动续期’的续期时间予以明确，即明确住宅建设用地自动续期时间为原来批准使用的时间，明确新的时间界限”。

委员廖晓军提出，152条规定“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”但是，现行相关法律以及行政法规对于住宅建设用地如何自动续期和缴费等等，都没有明确规定。《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出，要“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。“民法典的物权编增加相关内容，但相关法律法规没有同步跟进修改和完善，可能会直接影响千家万户对于未来负担的预期。因为有偿续期还是无偿续期，以及续期的期限到底有多长对老百姓事关重大，会严重影响房地产市场。这么重大的问题，现在还没有研究确定的情况下，我们在民法典物权编里把这个写进去，感觉有些不同步”。

廖晓军建议，“考虑到住宅建设用地使用权续期后如何支付续期费用，是关系到广大人民群众切身利益的敏感复杂问题，建议在审议民法典物权编的同时，研究一揽子修改城市房地产管理法、土地管理法等相关法律和行政法规，明确住宅建设用地使用权续期的期限、续期费用支付标准、办法、方式，以及缴纳或者减免的具体规定”。

委员李培林也提出，“大家现在都关心自己的住房使用权到底是多少年，现实中我们依据的还是国务院1990年颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，该条例规定居住用地土地使用权为70年，商业用地40年，工业用地50年等等。但是现在物权编草案不能依据一个低位阶的国务院行政法规作为它的法律前提。为了不造成现实中的争议，可以直接引用国务院制定的条例，把它变为民法典的土地使用权期限，还可以参照土地承包经营权的相关规定，规定在使用权期间届满后可以依照法律规定继续延长使用权期限”。

全国人大常委会副委员长王东明表示，“考虑到建设用地使用权期间届满续期缴费问题关系广大群众切身利益，也涉及国家财税收支，影响广泛深远，应当依照法律规定办理，而不是行政法规。另外，目前现行法律和法规中还没有相关规定。下一步在立法过程中要补上这个空白。我认为首先要有一个方案，然后再根据这个方案考虑在哪一部法律中进行规定。2016年11月《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》中第十个问题就是解决建设用地使用权届满续期的问题，明确要求要作出法律安排，后期在贯彻这个文件中，明确由国务院先拿出方案。建议推动有关方面尽快拿出这个方案，明确建设用地使用权续期的手续办理，续期费用的标准、缴纳和减免办法等，这样以便于在立法中作出明确规定。有可能对这个问题作出规定的，一个是城市土地管理法，一个是房地产税法。这还可以深入研究，但是可能早一点有一个方案和立法进程适当衔接上比较有利，不然错过了时机，这个问题又没有得到解决，所以我建议对这个问题能够加快研究”。