答疑解惑：土拍后的楼面价和房价究竟有什么联系？

从土拍信息中，我们经常能看到一个词：楼面价。对房价我们并不陌生，但是对于“楼面价”这个词，大家还是往往不明就里。对此，大家存在这样一个疑问：通过土地的楼面价是否可以推断房屋*终售价呢？

那么，究竟这个楼面价是什么，与房价又有什么关系呢？一起来了解下。

什么是楼面价？

楼面价又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，具体是指按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

如何计算？

房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系。一是土地本身价格，二是规划容积率。土地价格，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用；容积率，是规划总建筑面积除以土地面积。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物 (构筑物)所占面积、运动场地等等。

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

计算公式

楼面价=土地总价/规划建筑面积

规划建筑面积=土地面积*容积率

容积率=地上建筑总面积/规划用地面积

举例说明，在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。假设一个小区土地价格为40万/亩，容积率为1.8的话。两种方式得出楼面价：

楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015亩是1平方米）

楼面地价=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一亩约666.7平方米）

由上述公式可知，楼面价与容积率的关系是负相关的，这就意味着容积率越高，楼面价就会越低，反之，楼面价就越高。因此，楼面价比土地单价更能说明土地价格的高低，还可以是我们判断一个小区容积率的重要指标。

楼面价和房屋*终销售关系？

楼面价代表着一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的*终售价包含着楼面价，所以开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房*终售价的参考标准之一。

楼面价是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，还有建安成本、勘察设计和前期工程成本、配套成本、税费成本、营销成本、开发成本等。而一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵，房价一般为楼面价的2~3倍。

在实际情况下也会有几个误区，大家需注意：

误区1.楼面价高房价不一定高：如果市场降温，开发商为了降低风险迅速回本，可能根据自身、周边情况做出合理调整，本着只要能赚钱，少点无所谓的态度。

误区2.楼面价低房价不一定低：如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。

误区3.房价不一定会低于楼面价：在市场情况特别不好，或者是开发商挥泪大甩卖时，房价也会出现低于楼面价的时候，假如这个时候买房，那要恭喜您了，绝对是千载难逢。

*后，对于地上建筑楼面价19204元/㎡（刨除地下车库等面积）d的大城（2017）-18号甘区西部通道东、南松路北宗地的将来房屋价格预测，中国房地产金融大连事业部采访到了新峰（中国）市场部李经理，他表示，这块地将来房屋售价可能会接近3万左右，不过还是要取决于开发什么产品， 容积率1.5 有可能是洋房、别墅或者叠拼产品， 也有可能会更高。